갱신 요구는 원칙이고 거절은 예외입니다. 임대인은 본인이나 직계존비속의 실거주 같은 법정 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있고, 갱신 시 인상은 5% 이내로 묶입니다. 어떤 거절이 정당한지 선을 아는 것이 임차인의 첫 방패입니다.
이 글에서는 계약갱신청구권이 보장하는 2년 거주와 전월세 상한제 5% 계산, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법정 사유, 실거주 거절 뒤 재임대 시 손해배상까지 순서대로 정리합니다. 만기를 앞두고 임대인에게서 인상이나 퇴거 통보를 받은 임차인께 특히 필요한 정리입니다.
이 방패에는 시한이 있습니다. 정해진 통지 기간 안에 요구해야 온전히 인정되므로, 기한을 넘기면 선택이 아니라 이미 정해진 결과를 받게 됩니다. 거절 사유별 인정 여부와 5% 계산 예시는 내집연구소 원문에 정리해 뒀습니다.
계약갱신청구권 핵심부터 정리하면
2026년 기준 계약갱신청구권은 1회에 한해 2년 추가 거주를 보장하고, 임대인은 실거주 등 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료를 앞두고 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 행사하면 통상 2년의 추가 거주가 보장됩니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법의 이른바 임대차 2법 핵심으로, 전월세 상한제와 함께 임차인의 주거 안정을 목적으로 합니다. 임대인은 정당한 법정 사유가 없으면 이 요구를 거절하지 못합니다.
갱신 때 임대료는 전월세 상한제에 따라 직전 임대료의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 보증금 3억원짜리 전세라면 갱신 때 최대 1500만원까지이고, 월세도 같은 비율이 적용됩니다. 다만 이 5%는 상한선이라 임대인이 반드시 5%까지 올릴 수 있다는 뜻은 아니며, 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 근거 조문은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.
갱신 시 임대료 상한 직전 임대료의
5% 이내 거절 사유와 계산 확인하기 ➔
거절 사유는 어디까지 인정되나요
아래는 원문 표에서 실제 판단에 직결되는 항목만 추린 요약입니다. 세부 요건과 통지 기한은 원문에 있습니다.
| 구분 | 내용 | 유의점 |
|---|---|---|
| 갱신 행사 | 만기 전 정해진 기간 내 갱신 요구 | 통상 2년 추가 거주 보장 |
| 임대료 상한 | 갱신 시 5% 이내 인상만 가능 | 지자체가 더 낮게 정할 수 있음 |
| 실거주 거절 | 임대인이나 직계존비속 실거주 | 허위면 손해배상 대상 |
| 임차인 귀책 | 차임 2기분 연체, 부정한 임차 | 갱신 요구가 인정되지 않음 |
여기서 가장 자주 오해되는 칸이 임대료 상한입니다. 5%를 정해진 인상 폭으로 오해해 그대로 수용하는 경우가 많은데, 5%는 넘을 수 없는 상한일 뿐 실제 인상 폭은 협의로 정합니다. 지자체가 더 낮은 상한을 둔 지역이라면 그 기준이 우선합니다. 상한과 실제 인상액을 같은 것으로 보지 않는 것이 협의의 출발점입니다.
거절 사유가 실거주라면 상황을 나눠 보는 편이 좋습니다. 임대인이나 그 부모, 자녀가 실제로 들어와 사는 경우라면 정당한 거절이지만, 그 실거주는 실제로 이행되어야 정당해집니다. 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 그래서 실거주를 이유로 나가게 됐다면, 종료 후에도 전입세대 열람 등으로 실제 거주 여부를 점검해 둘 필요가 있습니다. 다만 위반 여부는 개별 판단이 필요하므로 다툼이 생기면 임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 활용하는 것이 안전합니다.
놓치기 쉬운 부분
가장 중요한 전제는 통지 기한입니다. 계약갱신청구권은 정해진 기간 안에 요구해야 온전히 인정됩니다. 기한을 놓치면 묵시적 갱신 등 다른 형태로 넘어가 5% 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있으니, 만기 전에 갱신 요구 통지 기한을 달력에 먼저 표시해 두시기 바랍니다. 갱신 내용은 문자나 내용증명처럼 증거가 남는 형태로 남기시고, 이미 한 번 갱신청구권을 행사했는지도 확인해 두셔야 합니다.
이 글은 2026년 기준의 일반 정보이며 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 갱신 거절 사유의 인정 여부, 5% 상한의 구체적 계산, 손해배상 성립 여부는 사안마다 다르고 제도와 요건은 변경될 수 있습니다. 실제 분쟁이나 계약 전에는 주택임대차보호법 원문과 국가법령정보센터, 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?
A1. 본인이나 직계존비속의 실거주, 임차인의 차임 2기분 연체나 부정한 임차 등 법정 사유가 있을 때 거절할 수 있습니다. 거절 사유별 인정 여부는 내집연구소 원문에 정리돼 있습니다.
Q2. 통지 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
A2. 권리 행사가 약해질 수 있습니다. 묵시적 갱신 등 다른 형태로 넘어가 5% 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있으므로 만기 전 기한 확인이 중요합니다.
Q3. 계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
A3. 한 계약에서 원칙적으로 1회만 행사할 수 있습니다. 행사하면 통상 2년의 추가 거주가 보장되며, 통지 기한과 예외는 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
만기 전에 챙길 것
계약갱신청구권과 전월세 상한제는 임차인이 만기 때 쫓기지 않고 과도한 인상도 막을 수 있게 해 주는 제도입니다. 1회에 한해 2년을 더 살 수 있고, 갱신 시 인상은 5% 이내로 제한되며, 임대인은 실거주 같은 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있다는 큰 틀을 기억해 두면 좋습니다. 무엇보다 통지 기한을 지키는 것이 권리를 온전히 지키는 출발점이니, 만기 두세 달 전에 임대인의 의사부터 확인하시길 권합니다. 세부 요건은 주택임대차보호법으로 점검하시고요. 2026년 7월 기준으로 정리했습니다.
